COVID-19 virusas įsisuko į didžiuosius, vidutinius bei smulkų verslus. Šiai dienai kyla vis daugiau klausimų dėl įvairių sutarčių vykdymo, o ypač nuomos sektoriuje.
2020 m. kovo 14 d. Vyriausybė nutarimu Nr. 207 visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbė karantiną bei atitinkamą karantino režimą. Šiuo nutarimu buvo uždrausta įvairi komercinė-ūkinė veikla – sporto klubų, grožio paslaugų, restoranų, kavinių, barų, naktinių klubų ir parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų veikla. Didžioji dalis tokių verslo subjektų veiklą vykdo nuomojamose patalpose, sudarę nekilnojamojo turto nuomos sutartis ir pagal kurią turi pareigą mokėti nuomos mokestį. Galima nuspėti, kad didžioji dalis verslo subjektų bus priversti visiškai sustabdyti savo veiklą, nes negeneruos jokių pajamų. Bet nuomos mokestį ir toliau yra priversti mokėti.
Kaip nuomininkai tokioje situacijoje galėtų ginti savo teises ir interesus?
Šioje situacijoje nuomininkai negali remtis nenugalima jėga (force majeure) (CK 6.212, 6.253 str.) ir (ar) valstybės veiksmais (CK 6.253 str.). Teisės akto nuostatos nesuteikia pagrindo nuomininkams nemokėti nuomos mokesčio ir neatleidžia jų nuo atsakomybės už šios prievolės nevykdymą, bet nuomininkai gali pasinaudoti sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms (rebus sic stantibus) (CK 6.204 str.) institutu.
Jei vienai Šaliai tampa sudėtinga įvykdyti sutartį negu kitai šaliai, ta Šalis privalo ir turi teisę iškarto kreiptis į kitą šalį raštu prašydama sutartį pakeisti (CK 6.204 str. 3 d.) Toks prašymas turi būti pagrįstas ir pateiktas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo.
Šioje COVID-19 situacijoje nuomininkai įgyja teisę kreiptis į nuomotojus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo, t.y. dėl nuomos mokesčio dydžio sumažinimo, jo mokėjimo atidėjimo ar išdėstymo ir pan., tačiau tai turi būti aptarta ir su kita sutarties Šalimi.
Jeigu šią dieną nuomotojui tektų išnuomoti, tarkime, sporto klubo, grožio salono, baro ar naktinio klubo patalpas, tai yra labai realu, kad jis ne tik negautų tokio nuomos mokesčio, kokį gauna pagal šią dieną vykdomą sutartį, bet apskritai nesugebėtų išnuomoti tokių patalpų, nes rinkoje niekas nebūtų suinteresuotas nuomotis patalpas, kuriose negalima vykdyti jokios aktyvios veiklos. Taigi, tokių ir panašių patalpų savininkai turėtų pasižiūrėti lanksčiau ir nuomos kainass sumažinti ar priimti kitą sprendimą tinkamą abiems šalims.
Kada gali būti taikomos LR CK 6.204 str. nuostatos?
Analizuojant Lietuvos Aukščiausio Teismo praktika (toliau- LAT) pažymima, kad LR CK 6.204 str. teisės norma gali būti taikoma tik egzistuojant visiems keturiems jos taikymo kriterijams:
- nuomininkas neturi ir neturėjo galimybės kontroliuoti kilusių aplinkybių – viruso plitimo ir su tuo susijusių draudimų bei ribojimų visos šalies mastu,
- neturėjo galimybės ir negalėjo protingai numatyti šių sunkių visiems aplinkybių ir jų pasekmių,
- jos kilo jau po nuomos sutarties sudarymo,
- nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, neprisiėmė šių visų minėtų aplinkybių kilimo rizikos).
Galiausiai, siekiant keisti nuomos sutarties sąlygas, nuomininkai turėtų išnaudoti ir kitas galimybes, t.y. bent iš dalies organizuoti savo veiklą, kuri nepatektų į karantino režimo ribojimus (pvz. prekyba internetu ir pan.). Tačiau ne visos veiklos gali būti perkeltos į elektroninę prekybą, o perkėlus, yra didelė tikimybė, kad atlikta paslauga ar užsakymas bus apmokėtas laiku.
Susitarimų dėl nuomos sutarčių ar kitų sutarčių sąlygų pakeitimo gali būti įvairių, tai priklauso nuo nuomininko veiklos pobūdžio, jo padėties, užsakymo apimčių ir t.t. Pirmiausia, tai gali būti paprastai nuolaida nuomos mokesčio atžvilgiu – nuomos mokesčio dydžio sumažinimas COVID-19 laikotarpiu, gali būti aptarti mainai, dalies nuomos mokesčio ar kitų įsipareigojimų atidėjimas, atsiskaitymo grafikas per protingą terminą ir t.t.
Kokia nauda nuomotojams iš tokių susitarimų?
Pirmiausia, COVID-19 pasibaigs ir tokie susitarimai padės „neauginti“ įsiskolinimo teikiant įprastas sąskaitas už nuomos mokesčio mokėjimą.
Antra, didžiajai daliai komercinės-ūkinės veiklos subjektams sumažinus nuomos mokestį ar kitus skolinius įsipareigojimus, padėsite sulaukti karantino galiojimo pabaigos ir suteiksite galimybę vėl jiems aktyviai pradėti veiklą jam pasibaigus.
Trečia ir svarbiausia, verta išsaugoti partnerystę ir socialinius ryšius, teisių ir pareigų balansą. Nuomotojo ar kitos sutarties Šalies, kaip verslo partnerio, pagalba šiuo sudėtingu laikotarpiu, tikrai pasitarnautų tiek paties nuomotojo reputacijai, tiek ir tvirtesniam jų bendradarbiavimui ateityje suradus sutarimą, kompromisą.
Visada derėkitės, tarkitės ir ieškokite kompromisų, išeičių kartu su kita sutarties Šalimi…
KONSULTUOKITĖS
